市川・船橋で相続の相談をしたい方は、法律事務所羅針盤にご相談ください。JR本八幡駅徒歩4分/京成八幡駅徒歩2分/都営新宿線本八幡駅徒歩2分

「親が亡くなって相続が始まったが、財産といえば実家の土地と建物だけ。現金はほとん
どない。どうやって兄弟で分ければいいのか」
このような状況に直面する方は、実は非常に多くいらっしゃいます。
不動産は現金と違い、金銭的に分けるわけにはいかない財産です。
相続人の間で意見が合わなければ、何年もの間、実家が宙ぶらりんのままになってしまう
こともあります。
この記事では、遺産の大半が不動産である場合の遺産分割について、よくあるトラブルと
その対策・解決策を、弁護士がわかりやすく解説します。

現金と不動産の決定的な違い

遺産分割を複雑にする最大の要因は、「不動産は単純には分割できない」という点にありま
す。
現金や預貯金であれば、相続人が複数いても、それぞれの相続分に応じた金額を計算して
分配すれば済みます。計算方法は明確で、「法定相続分どおりに分ける」という結論に対し
て反発が生じにくい財産です。
ところが不動産は、物理的に切り分けることが基本的にはできません（土地を分筆して分
割できる場合も一部ありますが、実家の建物が建っている場合などは困難であることが通
常です）。
誰か１人が不動産を取得するなら、他の相続人には「代わりにお金を払う」か「売却して
現金化する」かを選ぶ必要があります。そして、その金額をいくらにするかは、不動産の
評価額をどう決めるかによって大きく変わります。
不動産が遺産の大半を占める相続では、次の 4 つの分割方法のいずれかを選ぶことになり
ます。
現物分割は、不動産をそのまま特定の相続人が取得する方法です。他の相続人が取得分を
放棄するか、あるいは他に現金や預貯金など別の財産がある場合に有効ですが、不動産し
か遺産がない場合は不公平が生じます。
代償分割は、不動産を取得する相続人が、他の相続人に代償金を支払う方法です。実家に
住み続けたい相続人がいる場合などに多く使われますが、代償金を支払うための現金その
他の流動資産が用意されているかどうかが問題になります。
換価分割は、不動産を売却し、得られた売却代金を相続人間で分配する方法です。公平性
は高いですが、全員の同意が必要であり、思い入れのある実家等を売ることへの抵抗感や
売却時期・価格をめぐって揉めてしまうケースがあります。
共有分割は、法定相続分に応じて不動産を共有名義にする方法です。一見シンプルに見え
ますが、後々のトラブルリスクが非常に高く、推奨しにくいケースも多い方法です。

 遺産の大半が不動産である場合によくあるトラブル

1. 同居親族と別居親族の「家か現金か」の対立

不動産相続で最もよく起きるのが、親と同居していた相続人と、別居していた相続人の間
の対立です。
たとえば、長男が親の家に同居して面倒を見ていた場合、長男は「この家に引き続き住み
続けたい」と考えます。一方、別居していた次男・長女は「平等に現金で分けてほしい」
と主張します。長男側は「家を手放したくない」、次男・長女側は「自分の取り分を現金で
もらいたい」という意見がまったく噛み合わず、遺産分割協議が長期間にわたって膠着す
るケースが多く生じます。
この対立には感情面と利害面の課題が影響しています。同居していた相続人にとっては生
活の場であり、生前の介護・世話への貢献という感情も絡んでいます。別居していた相続
人にとっては、自分も相続権のある財産であり、平等に扱われるべきだという主張は法律
的にも正当です。どちらの立場も一定の正当性を持つからこそ、話し合いが難しくなりま
す。

2. 代償金を払うための自腹の現金がない

代償分割は、不動産相続における解決策として有効な手段ですが、大きな障壁があります。
それは、不動産を取得する相続人が代償金を用意できないという問題です。
たとえば、評価額 3,000 万円の実家を長男が取得する場合、法定相続分が 2 分の 1 ずつの
相続人が 2 人（長男・次男）なら、長男は次男に 1,500 万円を支払わなければなりません。
しかし、長男にそれだけの現金がなければ、代償分割自体が成立しません。
「では、不動産を担保に借り入れれば」と考える方もいますが、遺産分割が完了していな
い段階では金融機関からの融資を受けにくいこともあり、話し合いが行き詰まるケースが
見られます。

3. 実家の評価額で揉める

代償分割・換価分割いずれの方法でも、不動産の評価額をいくらに設定するかが交渉の核
心になります。
不動産の評価額は、採用する基準によって大きく異なります。固定資産税評価額・路線価
（相続税評価額）・時価（実勢価格）などがあり、一般的に固定資産税評価額が最も低く、
時価が最も高くなります。
不動産を取得したい側（代償金を支払う側）は、評価額を低く抑えたいため路線価や固定
資産税評価額を主張し、現金を受け取りたい側（代償金を受け取る側）は時価での評価を
求める、この構図が遺産分割の話し合いを行き詰まらせる原因になります。評価額の差が
数百万円から数千万円に及ぶこともあり、どちらが正しい評価かで意見が対立すると、協
議はなかなか前に進みません。

4. とりあえず共有名義とすることによるリスク

話し合いがまとまらないまま、「とりあえず法定相続分どおりに共有名義にしよう」と安易
に決めてしまうケースがあります。しかし、共有名義には深刻な問題が多数あります。
まず、不動産を売却・賃貸・大規模リフォームしようとする際には、原則として共有者全
員の同意が必要になります。共有者の一人が反対すれば、何もできなくなります。
次に、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらにその相続人に引き継がれます。たと
え最初は兄弟 2 人の共有だったとしても、世代が変わるにつれて共有者が増え、権利関係
がどんどん複雑化していきます。最終的には、見知らぬ遠縁の親族との共有状態になるケ
ースもあります。
さらに、共有者の一人が経済的に困窮し、その持分に差し押さえが入るリスクもあります。
共有名義は「先送り」にすぎず、問題の解決を先の世代に押しつける選択といっても過言
ではありません。

 不動産の遺産分割におけるトラブルを防ぐための対策

1. 生前の対策

不動産が遺産の大半を占めることが予想される場合、被相続人が存命のうちに手を打って
おくことが何より重要です。
遺言書の作成が最も基本的な対策です。誰にどの不動産を相続させるかを明記することで、
死後の話し合いを不要にできます。同居の長男に自宅を相続させ、他の相続人には預貯金
や有価証券を相続してもらうよう設計した遺言は、代表的なパターンです。
生命保険の活用も有効です。被相続人が生命保険に加入し、代償金の資金確保を目的とし
て不動産を取得する予定の相続人を受取人に指定しておく方法です。生命保険金は受取人
固有の財産であるため遺産分割の対象外となり、代償金の財源として活用しやすくなりま
す。
生前贈与による財産の調整も検討に値します。現金・預貯金を他の相続人に生前贈与して
おくことで、相続時の不動産との不均衡を縮小し、遺産分割を円滑にする効果があります。
ただし、特別受益として遺産分割の計算に持ち込まれる可能性や、贈与税との関係を踏ま
えた慎重な設計が必要です。

2. 相続発生後の対策

相続発生後の段階で選べる対策も存在します。
まず、不動産の評価額を早期に確定させることが重要です。固定資産評価額の調査などの
簡易にできる調査は早々に行うべきですが、不動産評価を巡って紛争化することが見込ま
れる場合は、不動産業者に依頼して査定評価額を取得しておくことが望ましいものです。
不動産評価額を巡る対立がシビアで、かつ、価格差も大きいなど、本格的な対策を講じる
必要がある場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼し、客観的な評価額を出すことで、評価額
をめぐる感情的な対立を防ぎやすくなることもあります。鑑定費用はかかりますが、長期
化する争いのコストと比較すれば、相応の費用対効果を見込むことができるケースもあり
ます。
代償金の分割払いを提案することで、代償分割の実現可能性が高まる場合があります。一
括での支払いが困難でも、分割払いの計画を相続人間で合意できれば、代償分割による解
決が現実的な選択肢になります。
交渉が行き詰まった場合は、遺産分割調停の活用を検討しましょう。調停では、家庭裁判
所の調停委員が中立的な立場から双方の意見を聞き、合意形成を促します。感情的になり
がちな当事者間の直接交渉より、冷静な話し合いが期待できます。

不動産の遺産分割に関して弁護士に相談するメリット

1. 適正な「不動産の評価額」を算定し、話し合いの基準を作ることができる

不動産の評価額は、どの基準を採用するかによって大きく異なります。弁護士は、必要に
応じて不動産業者や不動産鑑定士とも連携し、適正な評価額を算定した上で、それを交渉
の基準として活用します。
相手方が根拠なく低い評価額を主張してきた場合でも、査定額や鑑定額などの適切に算出
された客観的な評価額をもとに反論を行います。逆に、相手方が高額な鑑定評価を根拠に
して代償金を請求してきた場合でも、法的な観点から評価の妥当性を検証し、適切な反論
を組み立てることができます。
どのような根拠に基づきいくらと評価するのか明確にすることが、遺産分割交渉の出発点
です。この基準作りに専門家の力を借りることが、早期解決への近道です。

2. 「代償金の分割払い」など現実的な落としどころを提案・交渉できる

弁護士は、依頼者の財産状況・相手方の要求・法的な相場観を総合的に踏まえた上で、現
実的な解決案を提示することができます。
たとえば、「代償金 1,500 万円を一括では払えないが、月 10 万円ずつの分割払いなら可能」
という場合、その計画を合意書として法的に有効な形でまとめるサポートが可能です。「換
価分割にするとして、いつ・どのような条件で売却するか」の取り決めを明確にすること
も、後のトラブル防止につながります。
弁護士が介在することで、交渉に現実的な幅と柔軟性が生まれます。

3. 兄弟間の感情論を遮断できる

不動産相続の交渉が難航する最大の理由の一つは、感情の問題です。「親の介護を一人でや
ってきたのに」「生前にこんなことを言っていた」「あの人だけが得をしている」。こうした
感情論が交渉に持ち込まれると、法的な論点からどんどんずれていきます。
弁護士が代理人として間に入ることで、相手方との直接のやり取りが不要になります。依
頼者は弁護士を通じて主張を伝えるだけでよく、感情的な言い争いを避けることができま
す。また、弁護士は法律と証拠に基づいた主張のみを行うため、相手方も感情論だけでは
押し通しにくくなります。
調停・審判へ移行した場合も、引き続き同じ弁護士が一貫して対応するため、主張の一貫
性が保たれ、手続きの各段階でスムーズに対応することができます。

 当事務所のサポート内容

当事務所では、多くの不動産を含む遺産分割案件について、豊富な取り扱い実績がありま
す。
遺産の大半が不動産である案件についても、全体の状況を的確に分析した上、ご相談者様
が取るべき最適な手続方針をご提案申し上げますので、是非お気軽にご相談ください