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不動産の評価額について折り合いが付かない

はじめに

相続トラブルの多くは「不動産」が関係してきます。中でも、相続財産額における不動産の価格が多数を占めるケースが一般です。特に賃貸マンション、賃貸アパートなど収益不動産の場合、相続人間でその適正時価の評価額につき合意が得られないことも多いと思われます。

• ・故人が所有していた賃貸マンションや賃貸アパートを自分が相続して家賃管理しながら生活したい
• ・自分の収入源として、故人が所有していた土地を有効活用して賃貸マンションや賃貸アパートを建てたい
• ・他の相続人が自分の管理していた故人名義の賃貸マンションや賃貸アパートを管理した上、遺産分割で自分のものとして取得しようとしている

一般の方の場合、相続の当事者になることは多くありませんし、相続トラブルともなれば、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合、複数の法的トラブル（不動産の評価額、賃料収入の分配や管理方法など）が同時に発生するため、これらに対応するため同時並行で法的手続を進めていく必要があります。

収益不動産を調査する

まずは、収益不動産の評価調査をすることが必要です。

収益不動産の場合は、居住用不動産とは違い、評価額は収益価格（収益利回り）をベースに算定されることも多くあります。評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。

収益物件に関し、金融機関からの借入が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかも検討する必要があります。

収益不動産の相続トラブル

遺産分割

遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代の所有権も取得します。管理・修繕費用も収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。

しかし、遺産分割においては、収益不動産の評価方法が複雑になり、この評価方法をめぐり、相続人間で激しい議論がなされることになります。

① 収益不動産の評価（時価）と相続税申告評価が乖離している

収益不動産を相続する場合相続税申告をすることが必要です。相続税申告評価額は、公示地価の概ね８割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されています。

② 収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している

収益不動産に融資・保証金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。

よくあるのが、収益不動産を相続する相続人が債務も相続することを前提として、収益不動産の評価額から債務を差し引くという主張です。一見として親切な提案ですが、時価よりも安く評価した収益不動産の評価額から時価の債務を差し引くことになり、収益不動産の評価額は相当低額になってしまい、相続分を大幅に減らされてしまいます。

遺産分割以外

① 収益物件の管理・賃料回収を遺産分割と同時に並行する必要がある

相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益不動産は相続人全員で共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得することになります。また、その管理や修繕にかかる費用も共同で負担すべきということになります。

ただ、相続開始後、一般に被相続人の口座は凍結され、入出金ができなくなることがあります。この場合でも賃料は継続的に発生しますから賃料の振込口座をどうするか、だれが管理するのか等が問題になります。

よくあるケースは、相続人間で賃料振込口座の調整がつかず、賃借人から賃料の振込を受けられない状況が続いてしまい、結果的に賃料の回収が難しい状況となってしまったり、嫌気のさした賃借人が退去してしまったりすることです。
一般的な解決方法として、賃料の収受その他の賃貸物件の管理について、相続人間で暫定的な合意を行い、最終解決までの間も、現在進行形の管理だけはできる状態をつくることです。

② 相続税等の税務申告・納税のための協議が必要

相続税の申告・納税は、原則、相続開始から１０か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。

しかし、遺産である預貯金を解約・払い戻しするためには相続人全員の協力が必要であり、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせる必要があります。一般的には、遺産に含まれる預貯金が原資として納税資金となります。相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合は、期限までに合意を取り付けて相続税を申告・納税することは困難です。

法律上、遺産分割前の相続預金の払戻し制度があり、各相続人は単独で一定金額までの払い戻しを請求することも可能ですが、必要となる納税資金の程度によっては、やはり早期の遺産分割を目指すべき場合もあるため、計画的な手続進行を行うことが望ましいといえるでしょう。

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